全款买房和贷款买房,公积金贷款和商业贷款,对于开发商来说有什么区别


    公积金贷款和商业银行有什么差异呢?无论是什么贷款,钱都是向银行借的,贷款发放后银行会一次把房款全部打给开发商,为什么全款买房一般会有更大的优惠呢?#行业人士招募计划#
    相信这是很多人都有的困惑,以为这事与开发商本质上和资金上没有关系,但事实并不是这样的。实际上,全款买房与贷款买房对于开发商来说有三大不同:
 
    第一大不同,全款买房比贷款买房可以更快的回收资金,资金对于开发商来说,就是生命线。
 
    无论是房地产大开发商,还是一般的开发商,房地产开发对资金的需求量都是巨大的,特别是对预售制改革以后,对房地产项目的资金实力需求更高。对于开发商来说,尽快地回笼资金是非常重要的,有的开发商就是因为资金持续没有跟上导致项目烂尾。
 
    而开发商回笼资金的最佳途径就是销售房地产住房进行回款,全款购房就是开发商回笼资金的途径和方式。
 
    有网友提问:在银行做房贷是不是银行帮助购房人一次性付清购房款?不是全款买房一样吗?实际上不一样。
 
    从基本的道理上讲,房贷就是银行方面一次性帮助购房者付清首付以外的所有房款。通过银行贷款肯定可以一次性地付清了除首付以外的购房款项。但是对房地产开发商而言,你却不属于一次性付款,而属于银行贷款方式。因为有的开发商一次性付款有更大的优惠,而你通过银行贷款却没有这个优惠。
 
    购买商品房的付款方式有:一次性付款和银行按揭贷款两种。所谓的一次性付款是你不以购买的住房作按揭贷款而是以自有资金一次性付清给开发商。
 
    但是与全款购房相比,全款买房可以一次性的将买房款全部交给开发商,开发商就及时回笼了资金;贷款虽然也相当于一次性地回笼了资金,但是由于贷款时间比较长,开发商的回笼资金时间相对延长。
 
    大家都知道银行按揭贷款上报、审查、审批需要时间,有的一两个月,有的可能要几个月甚至半年,在这过程中银行是无法及时回笼资金的。
 
    第二大不同,全款买房与贷款买房相比,贷款买房银行会承担更多的责任和义务
 
    很多人觉得买房贷款银行考察的是贷款申请人的信用情况以及未来贷款的偿还能力,但事实上并不如此。
 
    银行贷款审查的条件简单地说是个人信用状况和还款能力。除了个人信用状况、欠款情况、逾期情况甚至网袋情况之外,正常情况下还关注贷款申请人以下情况:
 
    比如贷款申请人有稳定的职业和收入,连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地;贷款申请人家庭财产证明,家庭财产状况等资料(工作证明、银行流水、产权证明、车辆行驶证等)。
 
    但同时,买房贷款还要审查买房的项目是否符合贷款按揭的条件、开发商的资质是否具备贷款授信的条件,开发商要向银行提供大量的资料,还要有专门的人员与银行对接,增加在开发商的成本。
 
    朋友说,自己购买住房,开发商说办不了银行按揭贷款,如果需要贷款只能到他自己开的担保公司办理贷款。但朋友说,在担保公司办理的贷款利率要明显高于银行按揭贷款,这样做法合理吗?
 
    这是因为有的房地产公司有自己的小额贷款公司、担保公司,就是希望通过捆绑住房销售赚取更高的贷款利息,因此,在卖房时不愿意购房者去银行办理按揭贷款,而是强制买房的人到自己的小额贷款公司和担保公司办理高息贷款。这还不是最重要的。
 
    最重要的是,可能有的是银行不接受按揭贷款的项目,你购买的住房根本无法在任何银行办理住房按揭贷款,因为你购买的住房可能存在一定的瑕疵。
 
    如果是这样的话,你购买的住房就不仅仅是不能在银行办理住房按揭贷款的问题,更是有可能在产权、五证甚至开发资质等方面存在一定的问题,也可能就是很多房地产商经常出现的打擦边球,甚至就是完全不能销售、将来也可能不能办理产权,如果是这样,你购买的住房可能就会存在很大的麻烦。以前有很多购买住房的人,缴纳完房款以后,长期无法入住;有的虽然入住了以后,长期无法办理产权证。
 
    第三大不同,贷款买房事实上开发商承担着阶段性的担保,占用着开发商的信用额度
 
    朋友问,购房贷款一般而言是默认房地产开发公司作为担保人,如果客户贷款买了房子后期贷款还不上,房地产开发公司就要承担客户违约所产生的贷款偿还问题,请问如何有效规避此风险?这就是开发商喜欢全款购房并愿意给更大优惠的重要原因。
 
    有人可能以为房地产开发商为购房的客户提供阶段性担保是潜规则,实际上不是,而是买房人作银行按揭贷款所必须的前提条件。
 
    为什么房地产开发商要为购房客户提供阶段性担保呢?不担保可以不可以呢?实际上不担保还真的不可以。
 
    住房按揭贷款是指在住房还没有交付使用时进行的贷款,本质上是以未来的房地产他项权证做抵押,在住房交付使用并办理完产权证前,银行的按揭贷款处于没有抵押物的状态,银行必然要求开发商作为住房的开发者承担阶段性的担保责任。开发商为什么会同意承担这样的风险呢?当然是为了及时回笼了资金。
 
    开发商为住房按揭贷款提供担保:一是解决了购房者不能全额付款的问题;二是解决了开发商及时回款的问题;三是解决了贷款没有抵押物的难题。
 
    房地产开发商在买房人贷款过程中承担了什么风险呢?担保风险的时间是多长呢?是否是一直承担担保呢?也不是。
 
    开发商承担的担保风险是阶段性风险,这个阶段就是在购买住房者的贷款发放以后、住房产权证办理完并办理抵押手续的这优时间,只要办理了房产抵押手续担保就结束了。在这个阶段,如果购房者不能及时偿还贷款或者无力偿还贷款,开发商就有责任和义务代为偿还贷款。
 
    具体时间长短不定,有的可能2—3年,长的可能有3—4年。
 
    开发商要承担阶段性担保的银行贷款,当然不好直接全款买房对开发商更有利,更重要的是,开发商担保的额度占用了开发商的整体授信额度,这对于开发商来说,也是一种经济成本和融资能力的减弱。
 
    公积金贷款和商业贷款的区别仅仅是两个方面:第一方面是贷款的利率比较低,对买房人是比较有利的;第二方面是贷款审查审批的要求更严格、时间更长,这是开发商不愿意看到的。