力高集团的喜与忧:年销售额突破400亿 却因高扩张引600亿负债缠身

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力高集团的喜与忧:年销售额突破400亿 却因高扩张引600亿负债缠身

  2021年刚至,力高集团(01622.HK)可谓喜忧参半。

  1月4号,力高集团宣布“集团销售额突破400亿元”,在新冠疫情肆虐的2020年,能交出这么一份“绩单”,多少显得还算不错。

  不过,欢喜过后,力高集团的忧虑也逐渐显露。自2018年加速扩张以来,虽然力高集团的销售额不断增长,但快速扩张过后,公司陷入盈利增长放缓的困局。

  时下,力高集团仍在积极寻求扩张的机会,但日渐高涨的债务和高昂的融资成本,却令公司发展面临重重阻力。

  深陷成本高企且利润增长乏力困局

  2021年1月4日,力高集团交出了一份亮眼“绩单”:截至2020年底,公司合约销售约为409.75亿元;期内建筑面积约475.62万平方米,同比分别增长49.5%、83.8%。

  据克而瑞统计数据统计,2020年,TOP100房企累计全口径销售额同比增长12.4%,权益销售金额同比增长10.8%,高于2019年的6.5%,但远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

  相比之下,力高集团的主要业绩指标跑赢了多数同行。

  不过,随着销售额的不断增长,集团的销售成本、拿地成本也逐渐上涨。据公司2020年中报显示,力高集团的销售成本较去年同期大增505.9%至53.02亿元,同时,公司的平均土地收购成本也从每平方米1829元猛增至4531元。

  成本走高进一步压缩利润空间,力高集团陷入了利润增长乏力的困局。

  回顾过去三年,力高集团利润增速出现逐年放缓的迹象:2017年—2019年力高集团营收分别为67.34亿元、67.36亿元、86.02亿元;归母净利润分别为 8.62亿元、9.91亿元、10.35亿元,增速分别为91.29%、14.9%、4.46%。

力高集团的喜与忧:年销售额突破400亿 却因高扩张引600亿负债缠身

  尤其在2020年中期,公司营收指标大增345.86%之后,其归母净利润增长却只有56.91%,同时,在净资产收益率(ROE)、毛利率、净利率等衡量房企盈利能力的指标方面,也出现逐渐走低的趋势。

  据公司财报和数据显示,截至2020年6月底,公司毛利率指标较2019年同期巨滑近20个百分点至20.9%,创下三年以来最低水平,净利润率较2019年同期下滑18个百分点至6.6%;同时,ROE指标也由2017年25.89%下降至21.65%。由此看出,公司的盈利能力正在逐渐走弱。

  《投资者网》就此联系力高集团品牌部门问询原由,但公司一直未就相关问题予以回应。

  惠誉评级大中华房地产评级联席主管陈以文向《投资者网》表示:“利润率收窄已经成为房地产行业新常态。过去几年,居高不下的地价和限价政策,令房企利润收窄,而行业利润也不太可能回到2-3年前较高的水平。”

  陈以文进一步称,“随着地价和房价的预期趋稳,开发商囤地、惜售的诱因也会减低,预期房企可能会逐渐减低土储年限,加快存货周转以节省融资成本。”

  快速扩张换来近600亿债务缠身

  1996年,力高集团在福建省泉州市开发了第一个地产项目,挣得第一桶金;2005年,力高集团开始寻求业务扩张,进驻了安徽省省会城市合肥;之后,集团顺势布局了江西省省会城市南昌。

  2012年,号称“全国化扩张”的力高集团决定将总部迁至深圳,而实际上,集团真正扩张的脚步一直迟迟未迈出。

  直到2018年,力高集团开始攻城拔寨,大量拿地扩储。

  统计数据显示,2018年力高集团的土储面积为999.64万平方米,同比增长104.58%,从土储数据可见力高集团加速扩张的步伐之快。

  2019年,持续扩张的力高集团土储面积达到1456万平方米,同比增长45.7%。

  即便在2020年受到新冠疫情的冲击,力高集团扩张热情仍然不减。

  公开资料显示,2020年6月以来,力高集团接连斩获4宗土地:6月8日,获取烟台开发区10.15万平方米地块;6月11日,以4.2亿元竞得宁波余姚一幅商住地;6月18日,竞得合肥肥东县总价5.65亿元地块;6月23日,获取江门国家高新区6.53万平方米地块。

  截至2020年6月30日,力高集团总土地储备仍在不断增加至1790万平方米。

  不过,随着力高集团扩张加速,其负债规模亦“水涨船高”。截至2020年6月30日,力高集团的总负债逼近600亿元,达到599.71亿元,较2019年增加22.6%;至此,自正式扩张以来,公司总负债从2018年的284.81亿元上涨约1倍多。

  总债务逐年激增,又面临低去化率问题,力高集团承受较大的偿债压力。

  2018年、2019年和2020年6月30日,力高集团存货周转天数分别为1039天、1651天、1292天,在整体存货日渐增大的情况下,公司存货周转天数却在波动下调,这将进一步影响项目去化节奏,而存货一旦未能转化为销售额或现金流,则公司整体面临着较大偿债压力。

  资金承压靠高息发债“续命”?

  “房企快速扩张的过程中,容易出现短期债务风险,在这时,房企可以通过加强销售回款、低利率融资等方式来应对风险。”诸葛找房资深分析师王小嫱向《投资者网》如是说。

力高集团的喜与忧:年销售额突破400亿 却因高扩张引600亿负债缠身

来源:公司财报

  不过,力高集团并未采用上述方法,反而选择发债融资的方式。

  截至2020年6月30日,力高集团在一年内需偿还的短期款为98.08亿元,现金及现金等价物为100.86亿元,现金短债比为1.03,触碰到“三道红线”中规定的现金短债比小于“1”的要求,这表明,力高集团的短期偿债压力不容小觑。

  而为了缓解债务压力,力高集团开始频繁发债。

  据《投资者网》不完全统计,2020年以来,力高集团曾多次高息发债:5月20日,力高集团发行的2023年到期的1.5亿美元、利率13.0%优先票据;6月10日,力高集团获5000万美元、利率10%的定期贷款融资;7月31日,力高集团发行2022年到期的2.2亿美元、利率11.0%优先票据;11月23日,力高集团以5147.6万美元现金要约购买2021年到期的9.875%优先票据。

  中国指数研究院数据显示,前二、三季度房企的平均利率分别为4.3%、5.69%,相比之下,力高集团高达9.8%~13%的融资利率明显高于同行。

  “由于资本市场对大型房企认可度高,融资相对具备优势,相反,中小房企资信评级相对较低,资本市场整体支持力度弱,不得以选择高息发债的方式。”对于力高集团高息发债原因,王小嫱向《投资者网》如是表示。

  谈及中小房企的融资成本是否有望降低时,王小嫱却认为“概率很低”,她强调,“强者恒强的局面下,融资新规‘三道红线’的试点房企正在扩围,而中小房企的生存只会愈发艰难。”

  对小房企如何破局高成本融资难题,陈以文认为,“需要减少拿地、出售资产来增加流动性, 这也会为大型房企提供机会,加速行业整合。”

  王小嫱则认为,“一方面,房企需要寻找差异化的经营特征、管理模式和运营模式;另一方面,可以选择战略突围,比如:在中小房企公开拿地不具备优势的情况下,可以寻求并购拿地的方式,甚至与大型房企开展战略合作。”

(文章来源:投资者网)

(责任编辑:DF524)