地产|终结系统性内卷竞争 迎接结构化盈利拐点

原标题:地产|终结系统性内卷竞争,迎接结构化盈利拐点

  内卷化竞争结束了。2020年四季度,百城土地成交总价同比下降8%,但我们重点覆盖的公司拿地增长68%,其中绿档公司拿地同比大增90%。土地市场给优秀公司以合理价格补货的机会。我们预计,部分优质公司业绩增速和利润率会在2021年见底。我们覆盖的15家地产公司,预计2020/2021/2022年的收入和归母利润增速,分别为19.5%/19.4/14.3%和10.6%/12.7%/15.9%。考虑到地产公司在新业务领域的作为,加之较低的估值水平,我们相信,当前是配置优质地产企业的好窗口。我们推荐低资金成本,高区域景气度,新业务发展得力的优秀地产企业。

  三道红线终结行业内卷化竞争。

  2018年之后,商品房销售额再难大幅增长,集中度提高带来的管理压力提升,超越了成本优化的好处。企业战略趋同,陷入内卷化竞争,潜在利润率不断下降。2020年,三道红线和房地产贷款集中度管理,在总量上限制了开发行业资金供给,但对激进企业限制更多。这十分有利于优秀的房地产企业发展,推动优胜劣汰。

  市场稳定,区域和融资成本大分化。

  我们预计,2021年全国商品住宅销售额同比增长0.7%。看似稳定的销售基本面背后,是明显分化的基本面。我们认为,主要在南方的大都市圈,持续吸引人口和产业,不动产市场可能走强。资金成本分化也会继续,预计只有少数企业可能享受较低的资金成本。很多公司尽管降低杠杆率,其融资成本却很难在2021年下降。

  绿档公司迎来拿地良机。

  我们认为,三道红线的政策已经开始发挥巨大作用。2020年四季度,百城土地成交总价同比下降8%,但我们重点覆盖的公司拿地增长68%,其中绿档公司拿地同比大增90%。缺乏竞争的土地市场,给优秀公司以合理价格补货机会,我们相信2020年,绿档企业新增土地储备质素明显好于2019年。

  我们预计,部分优质公司业绩增速和利润率会在2021年见底。

  我们预计,我们覆盖的15家地产公司2020/2021/2022年的收入和归母利润增速,分别为19.5%/19.4/14.3%和10.6%/12.7%/15.9%。这一增速预期显著低于这些公司2019年27.5%的收入增速和22.0%的利润增速,也低于市场一致预期。但我们认为,2021年这些公司的整体净利润率会达到9.5%的低点,2022年迎来小幅反弹。优质新增土储,长期低资金成本,良好区域销售,都可能是2021年利润率见底的重要原因。

  分拆时代,投资地产股=稳定的开发+进击的物业管理。

  除个别公司外,我们覆盖的地产企业大多控股关联物业管理公司。物业管理行业市场空间大,赛道多,市场化方向受鼓励,单盘盈利模型即将跑通的优点不断显示,我们相信一些物业管理公司的市值还有很大的成长空间。看好物业管理行业,应先优选物业管理上市公司(而不是他们的母公司)。但通过持有物业管理企业股份,投资地产企业的安全垫也更厚了。

  风险提示:

  我们认为,行业盈利能力的上升是结构性的,只是针对一部分优质的上市房企。我们认为,在房住不炒的大背景之下,房地产行业的整体盈利能力的确是持续下降的。区域发展不均,企业能力不一,可能还存在一些公司的信用风险暴露。

  终结系统性的内卷竞争,迎接结构化的盈利拐点。

  行业仍面临2020年盈利预测下调问题(因为我们的盈利预测就普遍低于市场一致预期),但基本面来看,行业面临的最大问题(内卷化)已经得到解决了。财务上,这表现为2021年后优秀公司利润率和业绩增速预计会触底反弹。考虑到地产公司在新业务领域的作为,加之较低的估值水平,我们相信,当前是配置优质地产企业的好窗口。我们推荐低资金成本,高区域景气度,新业务发展得力的优秀地产企业,看好万科企业保利地产龙湖集团碧桂园华润置地金科股份金地集团招商蛇口世茂股份阳光城

(文章来源:中信证券研究)

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